Come fare i lavori straordinari al condominio?

I lavori straordinari al condominio

Non tutti sanno cosa sono  i lavori straordinari al condominio. Per tenere in buone condizioni un palazzo occorre una manutenzione costante che a volte può richiedere interventi speciali e costosi, a seconda del tipo di intervento.

Si può trattare di manutenzione ordinaria, come riparare un ascensore, o di manutenzione straordinaria, ad esempio installare un ascensore ex novo o ristrutturare una facciata: in questo caso la decisione va presa da tutti i condomini, nel corso di un’assemblea in cui serve il cosiddetto quorum. Quorum che però varia a seconda che si tratti di una prima o seconda convocazione, ordinaria oppure straordinaria. La maggioranza richiesta in prima convocazione è più alta di quella necessaria in seconda e, proprio per questo, di solito gli interventi vengono decisi in seconda chiamata; serve poi l’approvazione dei lavori da parte dell’assemblea e, anche in questo caso, le maggioranze necessarie perchè la delibera sia valida sono diverse a seconda del tipo di intervento che si deve effettuare.

I lavori straordinari al condominio che non rappresentano una innovazione devono essere approvati in assemblea (appunto in seconda convocazione) con il voto favorevole del 50% più uno dei condomini che rappresentino almeno 500 millesimi, cioè la metà. Si tratta quasi sempre di interventi molto costosi, come il rifacimento di un tetto, la pavimentazione del cortile o la ricostruzione dell’edificio per meno di tre quarti del valore. Potrebbe anche verificarsi il caso in cui si debba deliberare per lavori straordinari che rappresentano una novità e che migliorerebbero le parti comuni dell’edificio, come l’installazione dell’ascensore o l’istituzione di un servizio di portierato prima inesistente. Per approvare tali interventi occorre la maggioranza dei condomini unita ai due terzi dei millesimi, cioè 667.

Si parla di ‘innovazione’ quando la spesa da affrontare è davvero gravosa: e si definisce ‘gravoso’ un lavoro tenendo in considerazione il rapporto fra il costo dell’innovazione e la qualità dell’edificio. Ad esempio, l’installazione di marmi e cancelli in ferro battuto nell’androne di un caseggiato popolare può essere considerato superfluo e, secondo il Codice civile, ‘gravosa e voluttuaria’; ma non lo è più se lo stesso lavoro viene affrontato in un edificio in cui sono già stati utilizzati simili materiali. Dipende quindi dai casi oltre che dai millesimi.

Organizzare i lavori straordinari al condominio in assemblea

Il Codice civile riconosce gli interventi tesi a migliorare le parti comuni o, comunque, a rendere più comodo il loro utilizzo, ma vieta le innovazioni che possono mettere in pericolo la stabilità e la sicurezza del palazzo, che comportano l’alterazione del decoro architettonico, che possono rendere alcune parti comuni inservibili anche per un solo condomino. Ci sono però interventi che non possono essere rimandati, seppure fuori dal normale e non rappresentanti una innovazione: i lavori straordinari al condominio.

Una scala pericolante o una grondaia a rischio caduta sono esempi di lavori che richiedono invece un intervento urgente, poichè altrimenti potrebbero causare seri danni. In questi casi l’amministratore non è tenuto a convocare l’assemblea, anzi, deve intervenire con tempestività: se non provvede in questo modo può infatti essere considerato responsabile e dovrà rispondere penalmente di ‘omissione di lavori di edifici minaccianti rovina’.

L’amministratore, dopo aver predisposto l’intervento necessario, deve comunque informarne i condomini, mostrando non solo la quietanza di pagamento nel caso in cui abbia anticipato le spese, ma anche le prove che si trattava di una spesa urgente oltre che necessaria.

lavori straordinari al condominio

Quali sono i lavori straordinari al condominio

Ci sono poi dei lavori che, pur rappresentando una innovazione, richiedono maggioranze ridotte rispetto a quelle normalmente previste: per l’abbattimento delle barriere architettoniche finalizzato ad agevolare la mobilità delle persone disabili, ad esempio, è sufficiente la maggioranza ordinaria, cioè un terzo dei condomini e almeno un terzo dei millesimi.

Se si tratta, invece, di lavori diretti a favorire il risparmio energetico o a contenere i consumi (installazione di contabilizzatori di calore, coibentazione edificio, sostituzione del bruciatore della caldaia), basta l’approvazione della maggioranza semplice con i millesimi. Anche la ricostruzione dei parcheggi, pur trattandosi ‘tecnicamente’ di una innovazione, richiede una maggioranza agevolata: è sufficiente che il lavoro sia votato dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio.

Infine, può anche verificarsi il caso in cui lavori straordinari al condominio comportino una innovazione che possa essere utilizzata soltanto da alcuni condomini, al limite anche da uno solo. L’esempio tipico è l’installazione di una piscina che non è indispensabile per e che comunque rappresenta un’operazione molto costosa. Purchè il lavoro non rappresenti un pericolo per l’edificio, i condomini interessati possono avviarne l’esecuzione, sostenendone il costo per intero. Gli altri, invece, per non partecipare al pagamento, devono far inserire nel verbale dell’assemblea il proprio dissenso e, ovviamente, non potranno mai utilizzare la piscina.

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