Cambio di destinazione d’uso: come si fa?

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile (da magazzino ad abitazione, da negozio a ufficio, da box a laboratorio, per fare alcuni esempi) è una procedura che prevede due ordini di problemi: urbanistico-normativo e morfologico.

Cambio di destinazione d’uso: come funziona?

Da una parte occorre, infatti, controllare che sia urbanisticamente permesso il cambio di destinazione che si intende attuare; dall’altra bisogna accertarsi che vengano osservate tutte le norme igienico-sanitarie prescritte dai regolamenti locali. A seconda dell’utilizzo che si vuole fare di uno spazio, bisogna garantire minimi livelli di salubrità che, seppur differenti a seconda della Regione e anche del Comune,in linea di massima sono riconducibili ai medesimi principi.

Solo alcuni esempi: le abitazioni al piano terreno non possono essere a contattodiretto con il suolo, ma devono essere separate da quest’ultimo tramite una camera d’aria (il cosiddetto vespaio aerato); questa norma non è invece obbligatoria per un’attività produttiva. Bisogna poi che siano rispettati i rapporti aeroilluminanti, chei servizi igienici siano a norma, gli ambienti siano adeguatamente isolati.

Come si fa il cambio di destinazione d'uso

Cambio di destinazione d’uso: quando è possibile e quando no

Dal punto di vista urbanistico occorre verificare se la superficie che si intende trasformare sia o meno in una zona in cui la nuova destinazione è consentita secondo i Piani Regolatori Comunali. Per ogni lotto è prevista, infatti una specifica funzione o comunque dei parametri da rispettare: i Piani Regolatori prevedono, a seconda delle zone, diverse destinazioni d’uso: residenziale, commerciale, industriale, verde pubblico eccetera. Bisogna anche ricordare che non tutti i fabbricati hanno lo stesso valore urbanistico.

Ci sono locali che “fanno volume” e spazi considerati “accessori”. Questi non concorrono al valore della superficie che si può costruire su un lotto di terreno: box, cantine e locali di servizio, rientrano spesso in questa seconda categoria.

Per questa ragione difficilmente sarà possibile trasformare un box in abitazione senza commettere abusi: al di là dei problemi di coibentazione, salubrità, illuminazione si presenta quasisempre quello della trasformazione di una superficie che non “fa volume” (e quindi non era stata conteggiata al momento della costruzione) in una superficie volumetricamente rilevante.

Cambio di destinazione d’uso: qual è la procedura

Una volta accertato che il cambio di destinazione d’uso è possibile, questo può essere di due tipi: con o senza opere. Nel primo caso, più semplice, nella maggior parte dei Comuni basta una DIA e la tempistica è immediata. Nel secondo caso, invece, il cambio è in genere oneroso e l’onere, da riconoscere al Comune, dipende dalla tipologia dell’immobile e da quanto la nuova attività impatta sui servizi pubblici, i consumi di servizi e casi via.

Occorre presentare una pratica edilizia e contestualmente indicare il cambio di destinazione d’uso che segue i tempi della pratica. Una volta ultimate le opere, un tecnico abilitato redige la nuova pratica da presentare al Catasto per l’aggiornamento, indicando il cambio di destinazione d’uso e le modifiche edilizie apportate. Poiché la materia è complessa e le procedure diversificate da località a località, è consigliabile rivolgersi a un professionista della zona.

A partire da questa procedura è possibile, successivamente avviare anche altre pratiche come quelle legate alla ristrutturazione e all’implementazione degli impianti elettrici ed idraulici. Tra le ultime novità sul mercato, anche la possibilità di creare impianti elettrici ecosostenibili basati sullo sfruttamento della luce solare come quelli proposti dall’azienda Solatube in Italia con Infinity Motion.

26 Commenti

  1. Giorgio ZANARDI
  2. Per un garage di 1500 mq. esiste ancora la possibilità di riservarne il 20% ad uso di piccola manutenzione?
  3. DARIO
  4. luisa
  5. Roberto lattanzi
  6. Rossella
  7. Carmen
  8. Eliana Barba
  9. Clara Serino
  10. Massimiliano
  11. Adriana Apostol
  12. Santini camilla
  13. Tiziano
  14. ELVIRA ROBERTA APICELLA
  15. Antonino
  16. Andrea
  17. sabrina
  18. Chiara
  19. Ombretta
  20. Ombretta
  21. Diego Mauri
  22. Giovanni
  23. beniamino
  24. Gaetano
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  26. Fiorenzo Petroselli

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