Cambio di destinazione d’uso: come si fa?

Cambio di destinazione d’uso: come funziona?

Da una parte occorre, infatti, controllare che sia urbanisticamente permesso il cambio di destinazione che si intende attuare; dall’altra bisogna accertarsi che vengano osservate tutte le norme igienico-sanitarie prescritte dai regolamenti locali. A seconda dell’utilizzo che si vuole fare di uno spazio, bisogna garantire minimi livelli di salubrità che, seppur differenti a seconda della Regione e anche del Comune,in linea di massima sono riconducibili ai medesimi principi.

Solo alcuni esempi: le abitazioni al piano terreno non possono essere a contattodiretto con il suolo, ma devono essere separate da quest’ultimo tramite una camera d’aria (il cosiddetto vespaio aerato); questa norma non è invece obbligatoria per un’attività produttiva. Bisogna poi che siano rispettati i rapporti aeroilluminanti, chei servizi igienici siano a norma, gli ambienti siano adeguatamente isolati.

Come si fa il cambio di destinazione d'uso

Cambio di destinazione d’uso: quando è possibile e quando no

Dal punto di vista urbanistico occorre verificare se la superficie che si intende trasformare sia o meno in una zona in cui la nuova destinazione è consentita secondo i Piani Regolatori Comunali. Per ogni lotto è prevista, infatti una specifica funzione o comunque dei parametri da rispettare: i Piani Regolatori prevedono, a seconda delle zone, diverse destinazioni d’uso: residenziale, commerciale, industriale, verde pubblico eccetera. Bisogna anche ricordare che non tutti i fabbricati hanno lo stesso valore urbanistico.

Ci sono locali che “fanno volume” e spazi considerati “accessori”. Questi non concorrono al valore della superficie che si può costruire su un lotto di terreno: box, cantine e locali di servizio, rientrano spesso in questa seconda categoria.

Per questa ragione difficilmente sarà possibile trasformare un box in abitazione senza commettere abusi: al di là dei problemi di coibentazione, salubrità, illuminazione si presenta quasisempre quello della trasformazione di una superficie che non “fa volume” (e quindi non era stata conteggiata al momento della costruzione) in una superficie volumetricamente rilevante.

Cambio di destinazione d’uso: qual è la procedura

Una volta accertato che il cambio di destinazione d’uso è possibile, questo può essere di due tipi: con o senza opere. Nel primo caso, più semplice, nella maggior parte dei Comuni basta una DIA e la tempistica è immediata. Nel secondo caso, invece, il cambio è in genere oneroso e l’onere, da riconoscere al Comune, dipende dalla tipologia dell’immobile e da quanto la nuova attività impatta sui servizi pubblici, i consumi di servizi e casi via.

Occorre presentare una pratica edilizia e contestualmente indicare il cambio di destinazione d’uso che segue i tempi della pratica. Una volta ultimate le opere, un tecnico abilitato redige la nuova pratica da presentare al Catasto per l’aggiornamento, indicando il cambio di destinazione d’uso e le modifiche edilizie apportate. Poiché la materia è complessa e le procedure diversificate da località a località, è consigliabile rivolgersi a un professionista della zona.

A partire da questa procedura è possibile, successivamente avviare anche altre pratiche come quelle legate alla ristrutturazione e all’implementazione degli impianti elettrici ed idraulici. Tra le ultime novità sul mercato, anche la possibilità di creare impianti elettrici ecosostenibili basati sullo sfruttamento della luce solare come quelli proposti dall’azienda Solatube in Italia con Infinity Motion.

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30 commenti su “Cambio di destinazione d’uso: come si fa?”

  1. Cambio di destinazione d’uso senza opere.
    Nel caso il negozio trovasi in proprietà privata ed il Regolamento Condominiale preveda che
    tale locale, insieme ad altri nell’edificio, sia destinato sempre e soltanto ad attività commerciali la giurisdizione del Comune circa la trasformazione in box è corretta?
    Ed in caso affermativo non determina anche una modifica del Regolamento Condominiale che comporta relativa votazione qualificata da parte dei condomini?

  2. Per un garage di oltre 1500 mq. è possibile riservarne il 20% ad uso di piccola manutenzione?

  3. Ho una proprietà nella quale ci sono 2 capannoni e una villettina a 2 piani + seminterrato.
    1° piano uso abitativo piano terra uso uffici.
    Vorrei ricavare gli uffici nel capannone. Posso cambiare la destinazione degli attuali uffici in abitativo?

  4. Ho un piano interrato ad uso autorimessa di altezza 4,00 metri che all’epoca non faceva volume.
    Oggi il regolamento comunale dice che l’interrato oltre i 2,50 fanno volume.
    Posso chiedere cambio di destinazione d’uso da autorimessa a palestra?
    Il tecnico comunale sostiene che, visto che oltre i 2,50 m di altezza oggi l’interrato fa volume, non posso chiedere cambio destinazione d’uso!

  5. Salve, vivo ad Acilia (Roma) mio suocero da un garage ha creato un appartamento di circa 55 mq nel quale vivo con mia moglie e i miei figli. Purtroppo però non si riesce a fare il cambio di modo d’uso e passarlo ad abitazione. Sicuramente la nostra ignoranza in materia non ci aiuta. La nuova “casa” rispetta tutte le regole come l’ altezza del soffitto e la coibentazione del pavimento. Sapete darmi informazioni più precise se possiamo fare il cambio?

  6. Salve sono una parrucchiera vuole sapere se nella mia casa di proprietà a due piani il piano terra adibito a box e caldaia e ripostiglio possono diventare il mio futuro negozio da parrucchiera

  7. Cosa devo fare per trasformare un negozio C1 a Box C6 che vorrei acquistare ? mi interessa sapere i lavori e che fare per avere lo scarico fiscale di tutte le spese, acquisto e ristrutturazione essendo poi di pertinenza della mia abitazione principale.
    Locale sito in Genova.
    Grazie, Carmen

  8. Cosa devo fare per trasformare un box c6 che era magazzino in uno studio o in abitazione?
    Si può ritornare magazzino e poi chiedere trasformazione? il box ha 6 metri di finestre da’ sulla rampa alto 5 metri il locale si trova a Roma vorrei sapere anche i costi per la DIA e il resto!
    Grazie!

  9. Anch’io sono nelle stesse condizioni del sig. Roberto Lattanzi, mi hanno detto che è possibile ad Acilia fare il cambio d’uso ma cosa devo fare realmente?
    Grazie
    Clara Serino

  10. Ho in affitto un magazino a nome della ditta dove tengo attrezzature da lavoro e due divani scrivania lavatrice lavandino frigo un forno. Essa si trova a 78km dalla sede legale e uso tale magazino per mangiare nella pausa pranzo e piu delle volte mi fermo alla sera tardi per preventibi e sistemare scartofie…. il locale ha contattore acqua/luce e wc ….. dietro una telefonata anonima mi sono trovato alle 22 polizia che mi ha co testato che gli arredi non posso tenerli dentro il magazino e vome orario no posso accedervi e soffermarmi nell orario notturno . . . Cosa devo fare per evitare ulteriori verbali in caso di altre telefonate anonime? Grazie ps h 4,10 mq23 finestra 170×90 genova

  11. Salve. Ho un magazzino per attrezi e desidero cambiarla in appartamento uso abitativo. Magazzino se trova in campagna dentro in un spazio recintato – insieme con altre appartamenti .Grazie

  12. Il comune di ponte di legno cambiato sul piano regolatore la destinazione d’uso di un mio terreno, ora non è più edificabile, è legale?

  13. Salve. Mi devo spostare in un ufficio al primo piano con attività di servizi alla persona dove c’è uno studio di avvocati. Il comune deve controllare se si può cambiare la destinazione d’uso. È possibile che mi neghi il cambiamento da ufficio ad artigiano, denendo conto che sotto il suddetto ufficio c’è un bar? Vorrei avere da voi un parere. Grazi in anticipo.

  14. Devo cambiare la destinazione d’uso da ufficio commerciale A/10 a casa residenziale in Bari.
    cosa devo fare? quanto tempo passa?che oneri devo pagare?

  15. Salve o un villino incstastato però nel progetto esce per uso attrezzi posso cambiarlo per uso abitazione

  16. buona sera,
    Viviamo nella provincia di Milano. Per motivi di lavoro, stiamo pensando di acquistare un capannone/ magazzino di circa 100/200 mq per poi adibirne una parte ad abitazione e la restante rimarrebbe allo stato di magazzino. Grosso modo, quanto potrebbe venire a costare una simile operazione ?

  17. Buongiorno
    In un agenzia c’è un locale in vendita in una stradina stretta piano terra di 25m/2 che risulta abitazione. Lo voglio comprare per fare un piccolo garage ma mi dicono che le spese si ammontano per il cambio d’uso circa a 2.600 euro possibile? Dove posso avere una stima valida prima di comprare, è gratuita o no?
    grazie per la cortese risposta, distinti saluti.

  18. Salve, mio marito possiede uno stanzone ad uso magazzino di circa 98 mq, vorremmo passarlo a civile abitazione ristrutturando solo l’interno con muri divisori, quindi senza ampliare l’edificio che si trova in un area protetta del comune . Ce lo consentiranno? Grazie distinti saluti

  19. Buongiorno, volevo capire se ho la possibilità di spostare la mia cucina nella cantina al piano seminterrato ella mia casa che comunque avrà un’ampia metratura e una grande portafinestra ma un altezza di soli 2,40 m. Grazie

  20. Buongiorno, avevo bisogno di sapere se posso spostare la mia cucina al piano seminterrato della mia casa. La cucina avrà ampia metratura e una grande portafinestra ma un altezza di solo 2,40 m
    Grazie

  21. Buongiorno, Possediamo un vecchio immobile in cui non sono state dichiarate un paio di modifiche (cambio della vecchia scala con una a chiocciola e piccolo servizio ricavato nel vecchio sottoscala). Vorremmo fare un cambio di destinazione d’uso da abitabile in deposito attrezzi o magazzino per avere la possibilità di disfarci del tutto senza avere problemi di sorta e in maniera veloce, magari regalando sia l’immobile che 2 terreni annessi. Dal momento che abitando a Como ed essendo gli immobili a Ferrara ci sarebbero troppi problemi logistici per gestire al meglio questa situazione.
    La domanda specifica sarebbe: C’è necessità di una sistemazione delle schede catastali se si richiede di togliere l’abitabilità ??

  22. Salve ho un magazzino di 130 mq e vorrei cambiare la destinazione d’uso, da magazzino a negozio, qual’è la procedura che devo seguire? quanto mi costa? Il magazzino non ha bisogno di essere ristrutturato.

  23. BENIAMINO
    o un negozio di 80 m in un quartiere condominiale, sotto a 8 appartamenti, non ce amministrattore
    e vorrei trasformarlo garage . Le vetrine davanti le drovei sostituire e alzarle tanto sono un corpo unico diviso solo da un casone metallico che racchiude il rullo della saracinesca naturalmente non viene toccato la muratura. Per questo lavoro drovei avvisare i condomini .,

  24. Buonasera ho un box in un mercato rionale con licenza di vendita prodotti alimentari, a causa della crisi degli ultimi anni più dei tre quarti dei box hanno chiuso già da tempo, io vorrei cambiare la destinazione d’uso a non alimentare per creare e vendere bigiotteria: è possibile tale cambiamento?

  25. Salve, ho un locale al piano terra di circa 188 mq categoria c2 di cui circa 130 ( due grandi stanze ) completamente senza finestre e i restanti illuminati.
    Il magazzino fa parte di un edificio anni 50 che contente il magazzino è al primo piano due abitazioni di circa 100 mq cadauno.( uno di questi è di mia proprietà).
    Volevo capire se era possibile il cambio destinazione d’uso da C2 ad A2, considerando la necessita di realizzare delle finestre e cmq dei lavori di ristrutturazione straordinaria. Dimenticavo l’edificio è muratura portante realizzato interamente in mattoni di tufo. Grazie

  26. Fiorenzo.
    Un amico mi chiede se può effettuare una variazione di una U.I. da magazzino a Box. La stessa era prima censita come box e poi, per assecondare la richiesta dell’affittuario, è stata variata in magazzino con pratica presumibilmente del 2002. No altre info.

  27. avevo concesso in comodato gratuito un negozio al circolo esperantista milanese per alcuni anni; nel 2013 ci ho trasferito la mia residenza chiedendo il cambio ad abitazione, una zona di scarso passaggio; è risultato un sito inquinato; ho chiesto l’accesso agli atti al Protocollo del Comune di Milano: essendo l’atto molto vecchio (1981) risultava da un file che il soggetto inquinante era una bigiotteria ma non dove fosse ubicata nel condominio nè quindi cosa occorreva bonificare. Segnalata la cosa ad ARPA e all’uff. Ambiente del Comune non ricevevo risposta. Un caso di silenzio-diniego; dovesse portare all’addebito di una Tari come negozio e produrre un decreto ingiuntivo adirò il giudice di pace.

  28. Abito in condominio appartamento piano terra ,adiacente ho il garage.
    Vorrei fare una apertura comunicante ,chiudere la porta garage e quindi una stanza.
    Io posseggo già un posto macchina nel condominio. Il garage ha tutti i requisiti per
    essere una normale stanza. Vi sono possibilità che venga accettato il progetto?
    quali adempimenti?

  29. Buongiorno, vorrei acquistare un’abitazione composta da piano terra adibito ad autorimessa-lavanderia (160 mq) e primo piano appartamento (160 mq). Per entrambi i piani l’altezza dei soffitti è di 3,00 metri e le finestre del piano terra sono tutte speculari a quelle del primo piano. Possibile fare cambio di destinazione d’uso del piano terra per renderlo appartamento?

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